Les prix de l’immobilier ont augmenté plus rapidement que les salaires, si bien que l’accès à la propriété représente un défi pour bien des gens. Inversement, des grands-parents et des parents se retrouvent parfois dans une maison trop grande pour leurs besoins… et qui a pris beaucoup de valeur. Le don d’équité offre une solution pour aider ses proches à réaliser leur rêve d’acheter une maison, tout en redistribuant une partie du patrimoine familial de son vivant. Voici comment.
En quoi consiste le don d’équité?
Définition simple du don d’équité
Le don d'équité résulte de la vente d'un immeuble à un prix inférieur à sa juste valeur marchande en faveur d'un enfant ou d’un autre membre de la famille. La différence entre le prix de vente et la valeur telle que déterminée par une expertise externe est considérée comme un don. Ce montant peut être utilisé comme mise de fonds pour l’achat de la propriété.
Qu’est-ce que l’équité sur une maison?
L’équité représente la différence entre la valeur marchande d’un bien et le solde à payer sur un prêt hypothécaire ou tout autre financement. C’est la portion de la maison qui appartient « pleinement » à ses propriétaires. L'équité croît à mesure que les remboursements progressent et que la valeur du bien s'apprécie, que ce soit par des améliorations ou sous l'effet d'un marché immobilier favorable.
Comment fonctionne le don d’équité au Québec?
Exigences bancaires
Le don d’équité fait l’objet de conditions particulières auprès de plusieurs prêteurs hypothécaires :
La valeur de la propriété doit être supérieure au solde hypothécaire. Impossible de donner de l’équité lorsqu’il n’y en a pas!
La plupart des institutions financières et des assureurs hypothécaires limitent cette pratique aux membres de la famille immédiate (entre parents et enfants ou entre frères et sœurs) ou de ligne directe (entre grands-parents, parents et enfants).
Une évaluation de la propriété doit être réalisée par un évaluateur ou une évaluatrice agréée externe, afin de garantir une estimation juste et impartiale.
Rédaction d’une lettre de don d’équité
La plupart des prêteurs exigent une lettre officielle signée par la donatrice ou le donateur qui rend le don irrévocable. Cette lettre précise également la valeur marchande de la propriété ainsi que le prix de vente convenu, après soustraction du don d’équité ainsi que le prix de vente convenu, après soustraction du don d’équité.
Don d’équité et mise de fonds
Le montant du don s’ajoute à la mise de fonds, qui peut être complétée par des épargnes personnelles. Si la mise de fonds représente au moins 20 % de la valeur marchande de la propriété — quelle que soit la part provenant du don —, nul besoin de souscrire à une assurance prêt hypothécaire.
Le don d’équité peut également être combiné avec différents programmes d’accès à la propriété, comme le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le régime d’accession à la propriété (RAP).
Tout sur les régimes enregistrés d’épargneImpact fiscal du don d’équité
Même si la propriété est vendue à un prix réduit, le traitement fiscal repose sur la pleine valeur marchande.
La vente d’une résidence principale admissible au Canada se fait libre d’impôt tant que les critères d’exemption sont respectés :
Il faut être propriétaire du bien immobilier.
Le bien doit avoir été acquis uniquement pour obtenir le droit de l’occuper.
Le bien doit avoir été occupé à un moment de l’année par son ou sa propriétaire (ou par la conjointe, le conjoint ou un enfant du ou de la propriétaire).
Le bien doit avoir été désigné comme étant la résidence principale de son ou de sa propriétaire pendant chaque année de possession.
La vente d’une résidence secondaire, d’un terrain ou d’un immeuble générant des revenus peut entraîner un gain en capital1, c’est-à-dire un profit calculé selon la différence entre le prix d’achat initial de la propriété et sa valeur marchande actuelle. Selon les lois fiscales canadiennes, ce gain est en partie imposable. Plus précisément, pour les premiers 250 000 $2 de profit réalisé sur cette vente, la moitié est ajoutée au revenu imposable de l’individu pour l’année en cours. Au-delà de ce seuil de 250 000 $, les deux tiers des gains supplémentaires sont aussi imposés.
Congé de « taxe de bienvenue »?
Au Québec, un don d’équité entre membres de la famille en ligne directe (comme les enfants, les parents et les grands-parents) bénéficie généralement d’une exonération des droits de mutation immobilière sur la propriété. Cette exemption ne s’applique toutefois pas entre frères et sœurs.
Comment calculer le montant d’un don d’équité?
Exemple de calcul pour une résidence principale
Les grands-parents de Sacha souhaitent lui offrir leur maison familiale avant de déménager dans une résidence pour personnes âgées. La valeur marchande du plain-pied est établie à 400 000 $, mais ils offrent de lui vendre au prix réduit de 320 000 $.
La différence de 80 000 $ constitue un don d’équité. Ce montant correspond à une mise de fonds de 20 %, évitant à Sacha d’avoir à souscrire une assurance prêt hypothécaire. Ses grands-parents n’ont aucun impôt à payer, puisqu’il s’agit de leur résidence principale.
Cas particulier d’une résidence secondaire
Si Sacha avait acheté le chalet familial pour la même somme de 320 000 $ et d’une même valeur marchande, ça n’aurait rien changé à sa situation… mais le traitement fiscal pour ses grands-parents aurait été différent.
Construit à l’origine pour 75 000 $ et ayant maintenant une juste valeur marchande de 400 000 $, le chalet aurait généré un profit imposable de 325 000 $ (400 000 $ - 75 000 $). Ce montant est divisé en parts égales entre les deux propriétaires, ce qui représente 162 500 $ par personne. Comme ce gain est inférieur au seuil de 250 000 $ prévu par les lois fiscales canadiennes, seulement 50 % du gain en capital est ajouté au revenu imposable de chaque grand-parent, soit 81 250 $. Une partie du profit de la vente du chalet servirait donc à couvrir l’impôt sur ce gain.
Découvrez 3 méthodes pour extraire de l’équité
Un don d’équité réduit d’autant le montant à financer pour l’achat d’un bien immobilier. Dès le premier jour, l’acheteuse ou l’acheteur détient donc une part d’équité, et cette richesse peut être utilisée de diverses façons.
1. Refinancement hypothécaire
Lors du renouvellement hypothécaire (ou plus tôt, sous certaines conditions), il est possible d’emprunter ou de réemprunter jusqu’à un pourcentage déterminé de la valeur marchande de la propriété. Les fonds sont déposés directement dans le compte courant et peuvent être utilisés pour divers projets, comme des rénovations ou l’achat d’un véhicule. Le remboursement s’effectue à même les versements hypothécaires selon les modalités choisies.
2. Seconde hypothèque
Plutôt que de modifier ou de renouveler un prêt hypothécaire existant, une deuxième hypothèque peut être souscrite. Cette option évite les pénalités liées à un renouvellement anticipé, tout en maintenant les conditions du premier prêt hypothécaire lorsque celles-ci s’avèrent plus avantageuses.
3. Marge de crédit hypothécaire
Ce produit permet d’emprunter jusqu’à un montant maximum fixé en fonction de la valeur de la propriété détenue. Le remboursement offre une grande flexibilité; il est possible de ne payer que les intérêts mensuels pendant une certaine période, puis de rembourser le capital d’un seul coup, sans pénalité.
Quels types de propriétés sont admissibles au don d’équité?
Les différentes catégories de propriétés
Maison, chalet, copropriété, terrain, immeuble commercial ou propriété à revenus : tout bien immobilier peut faire l’objet d’un don d’équité. Cependant, seule la vente d’une résidence principale est généralement non imposable, grâce à l’exemption fiscale du gain en capital.
Besoin d’un professionnel pour estimer la valeur marchande de votre propriété?
Évaluation professionnelle et méthode des comparables
Il est probable que le prêteur hypothécaire ou l’institution financière mandatent un évaluateur ou une évaluatrice agréée afin d’établir la juste valeur marchande de la propriété. Ce service coûte généralement quelques centaines de dollars : vérifiez directement auprès d’une ou d’un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec pour connaître le budget à prévoir selon votre habitation.
Avant d’entreprendre une telle démarche et si vous avez l’intention d’avoir recours aux services d’une courtière ou d’un courtier immobilier, une telle personne peut estimer la valeur marchande d’un bâtiment en utilisant la méthode des comparables.peut estimer la valeur marchande d’un bâtiment en utilisant la méthode des comparables.
Cette approche consiste à examiner les prix de vente récents de propriétés similaires dans le même quartier, puis à ajuster compte tenu des différences. Cet exercice peut représenter un indice de la valeur nette disponible pour planifier un don d’équité. Vous souhaitez en apprendre davantage sur ce service?
Communiquer avec ConfiaÉvaluer soi-même la valeur marchande de sa propriété?*
L’application mobile d’EspaceProprio propose un outil d’estimation de la valeur marchande (EVM). Grâce à l’intelligence artificielle et à diverses sources de données du marché immobilier, cet outil permet d’estimer le prix de vente juste d’une propriété. Sans remplacer une évaluation professionnelle, il fournit des informations précieuses. Téléchargez l’application sur App Store ou Play Store.
*La valeur fournie par la fonctionnalité d'estimation de la valeur marchande ne constitue pas une évaluation, une valeur réelle, un prix de vente garanti, ni l'opinion d'un·e courtier·ère immobilier·ère ou d’un·e évaluateur·rice agréé·e quant au prix ou à la juste valeur marchande de la propriété visée. Les renseignements sont fournis à titre indicatif seulement et ne devraient jamais se substituer à l'avis d'un·e professionnel·le pour l’évaluation de la valeur marchande d’une propriété.
L’accompagnement personnalisé de Confia
L'agence immobilière Confia se distingue par son accompagnement personnalisé tout au long du processus d'achat et de vente immobilière. Elle met à votre disposition des courtiers et courtières capables de s'adapter à votre situation unique et aux nuances du marché.
Que ce soit pour comprendre les démarches liées à un don d'équité ou pour répondre à vos interrogations sur l'accès à la propriété, la courtière ou le courtier que vous aurez choisi·e sera là pour vous guider. Il/elle s'assurera que vous prenez des décisions éclairées, en toute confiance.
Comment ça fonctionne? La première étape pour bénéficier des services de Confia consiste à contacter un conseiller ou une conseillère. Lors de cet échange, l’équipe prendra le temps d'analyser vos besoins et vos objectifs immobiliers. On vous proposera ensuite des profils de courtière et courtiers recommandés par Confia qui correspondent le mieux à vos attentes.
FAQ sur le don d’équité
Comment faire le don d’une propriété de son vivant?
Le don d’équité est un moyen de vendre une propriété à prix réduit à des membres de sa famille. C’est une façon de faciliter l’accès à la propriété en offrant un héritage de son vivant — parfois sans conséquence fiscale.
L’âge du donneur a-t-il une incidence sur le don d’équité ?
L’âge n’influence aucunement la validité d’un don d’équité. Cependant, la majorité des prêteurs hypothécaires et des institutions financières n’acceptent ce type d’entente qu’entre membres de la famille immédiate ou de descendance directe.
Quels sont les frais pour le don d’un bien immobilier?
Les mêmes frais sont à prévoir que pour toute autre transaction immobilière, y compris les honoraires de notaire et la commission de courtage, si applicable. Le seul déboursé supplémentaire concerne la production d’un rapport par un évaluateur ou une évaluatrice agréée, dont le prix pourrait varier selon la taille du bâtiment et la complexité de l’inspection.
Un don d’équité est-il imposable?
La vente d’une résidence principale avec don d’équité est généralement non imposable, grâce à l’exonération du gain en capital.
Toute autre propriété, comme un chalet ou un immeuble locatif, est présumée avoir été vendue à sa valeur marchande, ce qui peut entraîner un gain en capital. Pour chaque individu, la moitié des profits jusqu’à 250 000 $ s’ajoute au revenu imposable pour l’année, suivie des deux tiers de tout montant excédentaire.