L’acquisition d’une maison est souvent le projet le plus important d’une vie. Il s’agit d’un objectif à la fois stimulant et complexe, qui comporte plusieurs étapes. En tête de liste se trouve le calcul du budget d’achat. C'est un exercice essentiel en début de parcours. Outre le prix de la demeure, certaines dépenses fixes sont à planifier, alors que d’autres sont variables, ponctuelles ou encore inattendues. Bien définir un budget d’achat permet d’éviter les mauvaises surprises et de réaliser ce projet majeur. Voici donc les cinq postes budgétaires à prévoir.
Comment évaluer la capacité financière?
Capacité d’emprunt
Avant même d’établir votre capacité d’emprunt, il est fortement recommandé de mettre sur papier vos revenus et dépenses. Pour ce faire, plusieurs outils sont disponibles en ligne et aident à bien identifier le tout. Le budget devra refléter votre salaire annuel brut, vos paiements mensuels et vos habitudes de vie, ainsi que vos objectifs financiers et épargnes. Ce qui permet de mieux fixer le montant possible pour la mise de fonds et la valeur de la propriété qui convient à votre portefeuille.
Évaluer votre capacité d’emprunt est crucial. Certains ratios sont importants à respecter afin que vous puissiez vous offrir une certaine qualité de vie. D’ailleurs, selon la Société canadienne d’hypothèque et de logement, il est recommandé :
D’attribuer un maximum de 32 % du revenu brut de votre ménage aux frais liés à l’habitation (paiement hypothécaire, assurance habitation, services publics, etc.)
De consacrer un maximum de 40 % du revenu brut de votre ménage au remboursement total de vos dettes, y compris les frais reliés à l’habitation (prêts personnels, financement hypothécaire, etc.)
Sachez qu’il existe différents calculateurs pour vous aider à bien évaluer votre capacité financière, sans compter l’accompagnement des conseiller·ères financier·ères. Enfin, votre conseiller·ère Confia ou encore votre courtier·ère immobilier peut aussi vous guider et vous diriger vers les bonnes ressources en ce sens.
La préautorisation hypothécaire
Lorsqu’on planifie l’acquisition d’une maison, détenir une préautorisation hypothécaire peut dans certains cas accélérer la transaction. Plus précisément, avoir l’aval de votre institution financière favorise un processus d’achat plus fluide tout en soulignant votre rigueur dans la démarche. Sachez que certaines institutions financières, comme Desjardins, les préautorisations hypothécaires en ligne sont offertesUne rencontre avec votre conseiller·ère hypothécaire est aussi une autre option et permet de connaître en détail la valeur maximale de la propriété que vous pouvez acheter en vertu de votre capacité d’emprunt et de votre mise de fonds.
Maison neuve ou existante : un choix qui s’impose
Maison neuve : plus de sécurité et moins d’imprévus
Acheter une maison neuve comporte plusieurs avantages. En premier lieu, il est possible que le processus de transaction puisse s’exécuter de manière moins précipitée que pour celui d'une propriété existante. Il y a moins de concurrence dans le marché des résidences neuves – chacune des étapes est décortiquée et respectée. De plus, une nouvelle propriété est moins encline à des défauts d’usure ou de temps et les défauts de fabrication. Par ailleurs, les propriétés neuves bénéficient en principe du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour une durée maximale de cinq ans. De plus, la garantie légale prévue par le Code civil du Québec s’applique par défaut à tout propriétaire et elle est aussi fournie par l’entrepreneur propriétaire. Un plan de garantie est obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs depuis 1999. On atteste ainsi que les constructions neuves répondent aux exigences légales et contractuelles prévues au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Étant donné l’exécution des travaux selon les normes du bâtiment en vigueur et avec des matériaux neufs et performants, vous obtenez une efficacité énergétique notable (isolation, électricité, chauffage, etc.). Vous profitez par le fait même d’un lieu collé à vos besoins.
Les maisons neuves sont taxables. Mais sachez que certains programmes gouvernementaux et municipaux peuvent soutenir les propriétaires de nouvelles constructions, sans compter les subventions et crédits d’impôt disponibles. Les acheteur·euses d’une maison neuve peuvent bénéficier d’un remboursement partiel de la TPS (jusqu’à 36 %) et de la TVQ (jusqu’à 50 %), et ce, à certaines conditions.
Les inconvénients d’une maison neuve
Il faut prévoir une portion du budget pour l’aménagement du terrain, la finition du sous-sol, sans compter l’investissement de temps et d’énergie pour tout coordonner le chantier de construction (corps de métiers, permis et documents exigés, modifications, ajustements, etc.). Enfin, un quartier de maisons neuves est souvent synonyme de poussière et de bruit pendant la période de construction.
Propriété existante : pour l’accessibilité
Les avantages d’une propriété existante
Lors du processus d’achat d’une maison existante et selon le marché actuel, il est parfois possible de bénéficier d’une certaine flexibilité de prix au moment de la négociation. De plus, une maison non neuve est généralement non taxable.
À noter que les tendances de la valeur des propriétés déjà construites sont très variables. Il est donc recommandé de s’outiller et de s’informer auprès des courtier·ères immobilier·ères. À titre d’exemple, vous pouvez leur demander un rapport des propriétés similaires récemment vendues dans un secteur donné.
La plupart des maisons existantes sont entourées de terrains déjà paysagés et font partie intégrante de quartiers desservis par des infrastructures bien établies et parsemées d’arbres matures. Finalement, certains types de rénovations (cuisine, salle de bain, fenêtres performantes, notamment) peuvent faire augmenter la valeur de la maison. Il s’agit d’un investissement qui se traduit par un avantage lors de la revente.
Les inconvénients d’une maison existante
L’achat d’une propriété existante peut impliquer des rénovations majeures. Pour avoir l’esprit en paix, sachez que RénoAssistance est un service complet en la matière qui vous propose un réseau d’Entrepreneurs Vérifiés pour l'exécution de travaux de rénovation de toutes sortes. Une maison existante peut afficher une allure défraîchie et certains éléments peuvent nécessiter des travaux. Il est donc d’autant plus important de trouver une personne de confiance pour réaliser ces travaux de rénovation. Il est conseillé de posséder un fonds d’urgence pour pallier les réparations et les imprévus. Ce type de propriété implique davantage d’entretien intérieur et extérieur à court terme. De plus, il est courant de constater, selon l’année de construction ou l’absence de rénovations antérieures, une perte d’énergie dans le cas par exemple d’une isolation moins efficace.
Découvrez les 5 frais à prévoir pour l’achat
1. Les frais avant achat
Frais d’évaluation de la propriété
En tête de liste se trouvent les frais inhérents à une évaluation de la propriété. Ces frais sont la plupart du temps assumés par l’institution financière. Il s’agit d’un document exigé pour obtenir un prêt hypothécaire et pour déterminer la valeur marchande de la propriété. Cela vous assure en quelque sorte de payer un juste prix pour la maison. Le coût pour un rapport d’évaluateur·rice agréé·e peut varier en fonction de la maison et de la situation de celle-ci.
Frais d’inspection de la propriété
Il est fortement recommandé de faire inspecter la maison par un·e spécialiste certifié·e qui rédigera un rapport détaillé sur l’état de la propriété. Le coût de ce document d’inspection préachat varie selon le type de maison. Il décèle les vices et les non-conformités ainsi que les rénovations ou réparations à prévoir. Pour se protéger, les acheteur·euses incluent généralement une condition d’inspection à leur offre d’achat.
2. Le financement immobilier
Mise de fonds
Lors de l’emprunt hypothécaire, vous devez verser un montant d’argent issu de vos fonds personnels ou encore provenant d’une autre option. La mise de fonds minimale exigée est de 5 % de la valeur de votre maison. De façon générale, il est recommandé de donner 20 %. Plus une mise de fonds est considérable, moins le prêt hypothécaire et les intérêts sont élevés. D’autre part, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, sachez que vous devrez obtenir une assurance prêt hypothécaire.
À l’aide de votre conseiller·ère hypothécaire, il vous sera possible de calculer combien vous pouvez payer pour une maison. Cette somme peut être prise à même votre compte d’épargne, votre compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), votre compte d’épargne libre d’impôt (CELI) ou encore votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) selon le régime d’accession à la propriété (RAP).
Assurance prêt hypothécaire
Il s’agit d’une assurance établie en fonction d’un pourcentage du montant du prêt hypothécaire. Le coût s’ajoute à vos versements hypothécaires. Cette assurance protège les prêteur·euses en cas de défaut de paiement. Offerte par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou par Sagen, l’assurance prêt hypothécaire est généralement exigée lorsque votre mise de fonds correspond à moins de 20 % de la valeur reconnue de votre propriété. Vous payez alors une taxe de 9 % du montant de la prime d’assurance hypothécaire. Vous devez régler la taxe au moment de l’achat.
Indemnité hypothécaire
C’est le montant demandé à l’emprunteur·euse qui veut rembourser intégralement ou partiellement un prêt avant l’échéance du terme d’un prêt fermé. Des situations particulières peuvent mener à résilier une hypothèque, comme un divorce, une naissance ou encore un changement d’emploi. À noter que des frais d’indemnité peuvent s’appliquer. Il est possible d’évaluer approximativement ces frais avec un outil d’estimation des frais d’indemnité hypothécaire ou vous renseigner également auprès d’un·e courtier·ère hypothécaire.
3. Les frais de services professionnels
Frais de notaire
Une transaction immobilière se conclut chez le ou la notaire choisi·e par l’acheteur·euse. Les honoraires facturés aux futurs propriétaires couvrent la recherche de titres et la préparation de divers documents légaux liés à l’achat de la maison (acte de vente, inscription au registre foncier, etc.). Le coût est très variable en fonction de la complexité du dossier. À retenir que la Chambre des notaires du Québec ne prescrit aucune tarification.
4. L’impôt foncier
Taxe de bienvenue (droit de mutation)
Le droit de mutation immobilière, communément appelé « taxe de bienvenue », est un montant dû à une municipalité lorsqu’un immeuble situé sur son territoire fait l’objet d’une mutation (vente, échange, etc.). Cette taxe n’est perçue qu’une seule fois, quelques semaines ou mois après la signature de l’acte de vente. Il existe des subventions pour les premier·ères acheteur·euses et les familles. Le coût du droit de mutation diffère selon la municipalité et le prix de la propriété. Sachez qu’il existe diverses ressources pour déterminer le calcul du montant à payer. Celui-ci est fixé en fonction de la base d’imposition, plus précisément à partir du plus élevé des deux montants suivants : le prix de vente inscrit dans l’acte de transfert ou la valeur marchande de l’immeuble au moment du transfert.
Taxes foncières
Les taxes foncières incluent les taxes municipales et scolaires. Ce sont des frais annuels intrinsèques à l’achat d’une propriété et vous en êtes responsable au moment où vous devenez officiellement propriétaire. Lors de la signature de l'acte de vente notarié, le notaire calculera la proportion de taxes que vous devez acquitter pour l'année en cours. Si le vendeur a payé des taxes en trop, vous devrez les lui rembourser. Une évaluation municipale est effectuée dans le but de fixer les montants. Ces sources de revenus pour les villes varient selon certains critères (valeur de la propriété, emplacement géographique, etc.) et servent à financer les services publics d’aqueduc et d’égout ainsi que le traitement des eaux usées. Les taxes scolaires, elles, soutiennent les activités de la commission scolaire telles que l’administration des établissements, l’entretien des immeubles et une partie du transport des élèves.
Taxes de vente (TPS et TVQ)
Lorsque les taxes de vente sont applicables à l’achat d’un immeuble, les pourcentages sont de 9,975 % pour la taxe de vente du Québec (TVQ) et de 5 % pour la taxe sur les produits et services (TPS). Au Québec, le taux de taxation total s’élève donc à 14,975 % et est appliqué sur le prix d’achat. Sachez qu’il est possible de demander un remboursement de taxes à certaines conditions. Finalement, un remboursement partiel de la TPS et de la TVQ est aussi possible selon certains critères pour les propriétaires d’une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures.
5. En complément
Imprévus et mise en place
Prendre possession d’une maison, c’est aussi la meubler et la décorer. L’achat de mobilier ou de nouveaux électroménagers augmente considérablement un budget. Pour les premier·ères acheteur·euses, les dépenses sont énormes. En effet, ces propriétaires doivent s’outiller de A à Z, en plus d’effectuer l’aménagement extérieur complet selon le cas. D’autre part, il arrive que des rénovations majeures soient nécessaires. Ce sont souvent des travaux onéreux. Enfin, certains changements comme redécorer ou peinturer quelques pièces au goût du jour peuvent représenter un investissement important.
Assurance habitation
Cette assurance est obligatoire et exigée lors du passage chez le ou la notaire. Elle consiste à protéger votre propriété et vos biens qui s’y trouvent en cas de sinistre, de vol ou d’incendie. Cette assurance comporte souvent deux volets, soit une protection des biens personnels et une assurance responsabilité. Cette dernière vous protège contre les responsabilités juridiques en lien avec les pertes (blessures sur d’autres personnes ou dommages à la propriété d’autres personnes).
Sachez que la prime d’assurance habitation est déterminée selon plusieurs facteurs (valeur de votre maison, distance entre celle-ci et une borne-fontaine, etc.).
Charges de copropriété
S’il s’agit de l’achat d’une copropriété, des frais mensuels s’ajoutent au budget pour payer les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble et accumuler un fonds de prévoyance suffisant. Dans une copropriété divise, il y a l’assurance du syndicat de copropriété et l’assurance de chaque copropriétaire divis·e. L’assurance souscrite par le syndicat doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble, mais aussi elle doit couvrir sa responsabilité envers les tiers. Celle du ou de la copropriétaire divis·e couvre les dommages causés aux biens situés à l’intérieur de la partie privative et aux améliorations effectuées dans la copropriété, en plus de la responsabilité civile.
Coûts de déménagement
Le déménagement représente un coût non négligeable. Il est fortement recommandé de faire appel à des professionnel·les pour éviter l’endommagement de vos meubles ou les risques d’accident. Dans le cas d’un service de déménageur, vous devez habituellement effectuer l’emballage vous-même. Enfin, solliciter votre réseau (famille, ami·es, voisinage, collègues, etc.) et louer vous-même votre camion de déménagement peuvent être des options intéressantes et économiques.
Services périodiques
Selon Hydro-Québec, la répartition de la consommation d’électricité d’un ménage, le chauffage et la climatisation occupent 54 % de la facture annuelle. La consommation moyenne dépend de divers facteurs et varie selon le type d’habitation et selon la répartition de l'électricité utilisée. S’ajoutent à cette tarification les frais mensuels pour les services de télécommunication (Internet et cellulaire) et la télévision par abonnement.
Un nouveau style de vie
Lorsqu’on achète une maison, il arrive parfois que notre rythme ou notre qualité de vie changent. Par exemple, le fait d’habiter ou non à proximité des services a une incidence directe sur le portefeuille.
En conclusion
Faire l’achat d’une maison requiert une préparation rigoureuse. Les étapes de ce projet de vie sont nombreuses et doivent être respectées afin que le tout se passe bien et selon les règles de l’art. Les frais sont considérables et certaines dépenses peuvent s’ajouter en cours de route. Il importe donc de suivre son budget de près.
Étapes clés pour acheter une maison :
Évaluez votre capacité d’emprunt.
Déterminez quelle sera votre mise de fonds.
Demandez une préautorisation hypothécaire.
Obtenez votre prêt hypothécaire.
Prévoyez les coûts supplémentaires.
À la recherche d’un·e courtier·ère immobilier·ère pour l’achat d’une maison? Vous pouvez avoir accès à des courtiers et courtières dans votre région. Pour mener à terme votre projet d’achat de maison, Confia offre les outils et l’accompagnement nécessaires (service de jumelage avec un réseau de courtier·ères immobilier·ères planification à chacune des étapes de votre projet et bien plus).
FAQ
Comment déterminer un budget pour l’acquisition d’une maison?
Il est important de respecter sa réalité budgétaire et de se fixer des objectifs clairs. Pour ce faire, une rencontre avec un·e conseiller·ère hypothécaire peut vous aider à établir une stratégie d’épargne, à identifier les frais de démarrage et à déterminer un budget d’achat de maison.
Quels sont les coûts mensuels associés à la possession d’une propriété?
Les coûts lors de l’achat d’une maison comprennent les taxes foncières, les services publics, les frais de copropriété, l’assurance habitation ainsi que les dépenses reliées à la téléphonie, l’Internet et la télévision. S’ajoutent à ces coûts l’entretien ponctuel de la maison et les imprévus.
Quelles sont les ressources professionnelles dans un processus d’achat de maison?
Sachez qu’il existe un·e professionnel·le pour vous aider dans chacune des étapes de ce projet de vie. En effet, pour mieux planifier et exécuter une transaction immobilière, vaut mieux consulter des spécialistes en la matière. Les conseiller·ères financier·ères ou hypothécaires, les courtier·ères immobilier·ères, les notaires, les inspecteur·rices en bâtiment, les évaluateur·rices ou encore les courtiers·ères en assurances générales ou habitation peuvent vous appuyer concrètement et répondre à vos questions.
Pour mieux entreprendre vos démarches d’achat de maison et pour vous outiller davantage, contacter l’équipe Confia qui saura vous accompagner dans votre projet de vie.
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