Lors de la vente ou de l’achat d’une propriété, un document incontournable entre en jeu : la déclaration du vendeur. Ce formulaire, imposé par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), vise à informer les personnes acheteuses des caractéristiques importantes de la propriété, tout en assurant une transparence essentielle à la transaction. Sa place est si capitale qu’il s’agit même d’une partie intégrante du contrat de courtage vente, auquel il est annexé.
Qu’est-ce que la déclaration du vendeur?
La déclaration du vendeur est souvent comparée à une sorte de « curriculum vitae » de la propriété. Elle regroupe divers renseignements sur l’historique de l’immeuble, les modifications apportées ainsi que les problèmes passés ou actuels.
Ce document a pour objectif de permettre à la partie acheteuse d’avoir un portrait complet de l’état de la propriété avant de soumettre une promesse d’achat. Comme l’indique l’OACIQ, la déclaration sert d’abord et avant tout à protéger toutes les parties, en prévenant les litiges potentiels après la vente.
Il est donc primordial que cette déclaration soit rigoureusement remplie, en conformité avec les exigences de l’OACIQ, pour éviter toute ambiguïté et faciliter le processus de négociation.
Le rôle de la courtière ou du courtier immobilier est crucial pour encadrer ce processus. Il ou elle a la responsabilité de remplir chaque section de la déclaration du vendeur, en collaboration avec la partie venderesse, et de s’assurer de l’exactitude des renseignements qui s’y trouvent, en faisant les vérifications nécessaires au besoin. Cela garantit que chaque étape est réalisée en toute conformité, dans l’intérêt des parties impliquées.
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4 éléments à examiner lorsqu’on remplit la déclaration du vendeur
La déclaration du vendeur couvre divers aspects essentiels de la demeure. En voici quatre.
1. Les modalités de gestion liées à la vente d’une copropriété
La partie acheteuse doit s’interroger en premier lieu s’il s’agit d’une copropriété de type divise ou indivise. Dans le cas d’un bien divise, chaque copropriétaire possède un appartement ou logement (souvent appelé « unité ») distinct, ainsi qu’une quote-part dans les parties communes, alors qu’en indivision, la propriété est partagée dans son ensemble sans délimitation claire (mais avec des droits d’usage exclusif).
Cette distinction a des répercussions importantes, notamment en ce qui a trait aux droits de propriété et aux modalités de gestion des parties communes.
S’il s’agit d’une copropriété divise, un formulaire de déclaration du vendeur spécifiquement conçu pour ce type de propriété devra être rempli. Il comporte toute une section sur la gestion de la copropriété – fonds de prévoyance, syndicats vertical et horizontal, montant des charges communes, etc.
2. Les rénovations effectuées
L’historique des rénovations et des travaux effectués sur la propriété est une composante de rigueur de la déclaration du vendeur. Les modifications importantes, comme la réfection de la toiture, l’ajout d’une annexe ou le remplacement du système électrique, doivent être listées.
Cela permet à la partie acheteuse d’évaluer l’état général de la propriété et de prévoir d’éventuels travaux, et à la partie venderesse de prouver la valeur ajoutée de certains travaux. Selon l’OACIQ, il est également conseillé de joindre les factures et les documents en rapport avec les travaux effectués pour offrir une meilleure transparence.
3. Les informations générales sur la propriété
La déclaration du vendeur inclut aussi des informations générales sur la propriété, telles que l’année de construction, la superficie, le type de chauffage et de climatisation ou encore les matériaux utilisés. Ces données aident quiconque souhaitant acheter à mieux comprendre la valeur de la propriété ainsi que ses coûts d’entretien potentiels.
De plus, cela permet de juger de certains aspects cruciaux, comme l’état de l’infrastructure ou les mises à jour nécessaires pour respecter les normes actuelles. Un immeuble ancien peut, par exemple, requérir des inspections plus approfondies ou des rénovations supplémentaires.
4. Les problèmes à déclarer
Cette section est l’une des plus délicates. Elle comprend tout problème ou vice apparent pouvant affecter la propriété, qu’il s’agisse de fissures dans les fondations, d’infiltrations d’eau ou d’ennuis liés à l’isolation. Ces détails sont indispensables, car une omission peut avoir des conséquences légales. L’OACIQ recommande fortement aux propriétaires de signaler tout problème, aussi minime soit-il, pour éviter les poursuites en cas de vices cachés découverts après la vente.
Quand faut-il présenter la déclaration du vendeur?
La déclaration du vendeur doit être remise avant la signature d’une promesse d’achat, à laquelle elle sera annexée, car elle fait partie intégrante du processus de diligence raisonnable. Elle permet à l’acheteuse ou à l’acheteur potentiel, qui doit également en accuser réception, de s’assurer que tout est clair avant de ratifier une promesse d’achat.
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter?
Du côté de la partie venderesse
Une erreur courante chez les personnes qui vendent est de sous-estimer ou de négliger des problèmes, croyant que ceux-ci sont futiles et n’ont pas besoin d’être mentionnés. Or, même les défauts mineurs doivent être déclarés pour éviter tout risque de fausse représentation. Une omission peut entraîner des recours juridiques après la vente.
Du côté de la partie acheteuse
D’autre part, ne pas lire attentivement la déclaration du vendeur ou ne pas poser suffisamment de questions constituent des risques majeurs pour la partie acheteuse. Ce document contient des informations essentielles qui peuvent influencer la décision d’achat, et il est fondamental de bien le comprendre.
Les courtières et courtiers immobiliers recommandés par Confia peuvent accompagner la clientèle en les aidant à déchiffrer ces informations et en s’assurant que tout est clair avant de signer une promesse d’achat.
L’importance de l’inspection
La déclaration du vendeur ne saurait remplacer l’inspection préachat. Bien que ce formulaire fournisse de nombreuses informations précieuses, il n’est pas exhaustif. Certaines anomalies peuvent être invisibles pour la partie venderesse ou non déclarées, faute de connaissances.
Par contre, une inspection professionnelle pourra déceler des problèmes structurels ou d’autres vices cachés qui n’apparaîtraient pas dans la déclaration du vendeur. Le formulaire et l’inspection sont donc deux outils complémentaires, primordiaux pour protéger les deux parties. Une inspection par une personne qualifiée, capable d’effectuer un examen approfondi de la propriété, demeure recommandée.
Dans ce contexte, l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ) est d’un précieux recours. Elle regroupe des membres certifiés qui respectent des normes élevées de pratique professionnelle. Les propriétaires en devenir s’assurent ainsi de tirer parti d’une expertise reconnue, ce qui peut renforcer leur confiance dans le processus d’acquisition d’une habitation.
Déclaration du vendeur et vices cachés : mythes et réalités
Un des mythes les plus répandus est que la déclaration du vendeur offre une protection automatique contre les vices cachés. Ce n’est pas tout à fait exact. Bien qu’elle permette d’identifier certains problèmes potentiels, elle ne couvre pas tous les défauts que les futurs propriétaires pourraient constater après l’acquisition – dont les vices cachés.
Contrairement à la croyance populaire, un vice caché n’est pas connu de la partie venderesse… qui ne peut donc pas en faire part! C’est pourquoi il est toujours recommandé de procéder à une inspection préachat, pour aller aussi loin que possible dans la recherche des vices qui pourraient affecter la qualité de la propriété convoitée.
La garantie légale et la déclaration du vendeur
Précisons d’entrée de jeu une chose qui peut prêter à confusion : que la vente se fasse avec ou sans garantie légale, la partie venderesse a l’obligation de fournir une déclaration du vendeur, remplie au mieux de ses connaissances. La différence entre ces deux modalités de vente réside plutôt dans les recours que la partie acheteuse pourra exercer en cas de vices.
Dans le cadre d’une vente avec garantie légale, la partie venderesse garantit que la propriété est exempte de vices de titres (empiétements, hypothèques autres que celle assumée par la partie acheteuse, limitations de droit public, etc.) et de vices de qualité, sauf ceux explicitement mentionnés dans la déclaration du vendeur. Leur découverte après l’acquisition pourrait donc permettre d’exercer d’éventuels recours.
En revanche, lors d’une vente sans garantie légale, la partie acheteuse prend plus de risques, puisque l’autre partie réduit significativement ses responsabilités légales. Cette option est souvent utilisée pour des propriétés qui nécessitent des rénovations importantes ou lors d’une vente de succession. Dans ce contexte, la déclaration du vendeur et l’inspection préachat deviennent encore plus cruciales.
Faire appel à l’agence immobilière Confia
Que vous souhaitiez acheter ou vendre, faire appel à des courtières et des courtiers recommandés par Confia vous permet de naviguer dans le processus aussi sereinement que possible. L’équipe vous offre un cadre de transparence propice à une expérience harmonieuse.
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Pourquoi est-il important de consulter la déclaration du vendeur avant de soumettre une promesse d’achat?
Cette précaution permet à la partie acheteuse de connaître l’état de la propriété et de prendre une décision éclairée.
Est-ce que la déclaration du vendeur est obligatoire?
Au Québec, la déclaration du vendeur est obligatoire pour toute vente de propriété résidentielle de moins de cinq logements par une personne physique. Lorsque la partie venderesse est une personne morale, le formulaire n’est pas obligatoire mais demeure fortement recommandé par l’OACIQ.
Quelles sont les conséquences d’une fausse déclaration?
Une fausse déclaration peut entraîner des poursuites judiciaires. Des anciens propriétaires qui omettent volontairement ou non des détails importants sur l’état de la propriété risquent d’être tenus responsables après la vente.
Ainsi, il est primordial de remplir la déclaration du vendeur avec exactitude et d’y inclure toutes les informations pertinentes. Comme le rappelle l’OACIQ, la transparence permet d’éviter des conflits et protège autant la partie venderesse que la partie acheteuse.
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