Faire l’acquisition d’une propriété est un projet excitant, semé de défis importants. Au cœur de ce chapitre de vie se trouve le processus d’offre d’achat : un moment décisif qui nécessite une parfaite compréhension des étapes à franchir, ainsi qu’une approche stratégique. Bonne nouvelle! L’agence immobilière Confia vous aide à repérer la courtière ou le courtier qu’il vous faut. Cette personne saura vous accompagner jusqu’à la signature de l’acte de vente. Vous serez en mesure de faire des choix éclairés tout au long de ce grand voyage immobilier.
Passons en revue les points essentiels à connaître.
L’offre d’achat (ou la promesse d’achat) est un document juridique qui lie l’acheteuse ou l’acheteur potentiel et la vendeuse ou le vendeur d’une propriété.
Le retrait d’une offre d’achat est possible sous certaines conditions, mais n’est pas recommandé.
Un courtier immobilier ou une courtière immobilière doit consigner la promesse d’achat par l’entremise d’un formulaire obligatoire.
Définition d’une offre d’achat
Une offre d’achat (aussi appelée promesse d’achat) est un avant-contrat liant la partie acheteuse d’une propriété et la partie venderesse dans une transaction immobilière. Une fois signée, cette offre lie les deux parties. Dans ce cas, l’acheteur ou l’acheteuse s’engage à acquérir le bien, tandis que la vendeuse ou le vendeur accepte de le céder, si applicable, sous réalisation de certaines conditions. La conclusion définitive de la transaction nécessite cependant la signature ultérieure d’un acte de vente devant notaire.
Le respect des délais spécifiés dans l’offre est important puisque les signatures doivent être apposées pendant ce laps de temps. L'offre d'achat acceptée établit un engagement juridique jusqu’à la finalisation de l’acquisition de l’habitation.
Rédaction d’une offre d’achat
Étant donné que l’offre d’achat est un document juridique, elle requiert une rédaction minutieuse et doit contenir des éléments essentiels : les informations qui identifient les parties impliquées dans la transaction, le prix d’achat proposé, l’adresse du bien immobilier, etc. Il est donc conseillé de faire appel à des professionnel·les, tel·les qu’un·e courtier·ère immobilier·ère.
L'offre d'achat est formelle et engageante, en plus de servir à éviter toute ambiguïté et confusion entre les parties impliquées. Les conditions relatives à la vente aident également à résoudre les différends qui peuvent survenir.
Les erreurs à éviter
Pour réussir une transaction immobilière, il faut faire preuve de prévoyance. Certaines actions sont à proscrire.
Proposer un prix irréaliste et ne pas prendre en compte toutes les charges liées à l’achat (les frais de notaire, les taxes, les assurances, etc.)
Négliger les conditions actuelles du marché immobilier
Ignorer les détails juridiques lors de la rédaction de l’offre
Ne pas évaluer sa capacité d'emprunt
Négliger les avantages d'une inspection préachat
Pensez à faire appel à une courtière ou un courtier recommandé par Confia, qui saura rédiger votre offre d’achat efficacement et vous conseiller sur les éléments à inclure et à ne pas négliger.
Comment faire une offre d’achat avec un courtier?
Pour faire une offre d'achat avec l'aide d'un courtier ou d’une courtière en immobilier, il faut commencer par trouver un·e professionnel·le de confiance, puis déterminer un budget réaliste. Songez également à obtenir une préautorisation hypothécaire pour renforcer votre crédibilité.
Vous pourriez cibler vos besoins et faire la visite des propriétés sur le marché en collaboration avec un·e courtier·ère recommandé·e par Confia. Si l’une de ces demeures vous plaît, le moment sera venu de déposer une offre, en incluant le prix, les conditions de vente et la date de clôture qui vous conviennent.
Le courtier ou la courtière devra consigner la promesse d’achat par l’entremise d’un formulaire obligatoire de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), puis vous guidera tout au long du processus de négociation qui, rappelons-le, peut impliquer des contre-offres et plusieurs autres annexes en fonction de chacune des situations.
Une fois la promesse d’achat acceptée (car on est optimistes!), il est maintenant temps de réaliser les conditions. Par exemple, si une inspection de la propriété était conditionnelle à l’achat, le moment est venu d’y procéder. La transaction se finalisera lors de la signature de l’acte de vente devant notaire. Et finalement, la maison sera vôtre!
Commencer un projet d'achat
Éléments essentiels dans une transaction immobilière
Faire une offre d’achat implique des étapes préliminaires et une planification de la disponibilité de divers documents à préparer en vue de la signature de la promesse d’achat et de l’acte de vente.
Le certificat de localisation
D’abord, le certificat de localisation doit être obtenu de la partie venderesse afin d'éviter une surprise désagréable ou un litige postérieur à la vente. Ce document joue un rôle essentiel en permettant la vérification de la conformité de l’immeuble aux lois et règlements en vigueur, ainsi qu'en mettant en lumière d'éventuels problèmes comme les limites de propriété, les servitudes ou les empiétements.
Notez bien que le certificat de localisation doit avoir été émis il y a moins de 10 ans, en plus de représenter l’état actuel de la propriété.
La déclaration du vendeur
Beaucoup plus qu’un simple document administratif, la déclaration du vendeur (le nom officiel est « déclarations du vendeur sur l’immeuble ») est un formulaire obligatoire pour informer la partie acheteuse potentielle de l’historique et de l’état actuel de la propriété. Ce formulaire vous permettra de prendre une décision éclairée sur l’achat de la propriété. C’est un outil précieux pour aider votre courtier ou courtière à répondre à son obligation de vérification et lui permettre de cibler les facteurs pouvant affecter la transaction.
5 conditions de l'offre d'achat
Dans une offre d’achat, les conditions à remplir dépendent de la situation de chaque partie et du type de propriété. En voici quelques-unes :
1. La condition de financement
La condition de financement se divise en deux volets distincts. Le premier est l'achat comptant, lorsque la partie acheteuse dispose déjà des fonds nécessaires pour couvrir le prix de vente de la propriété. Dans ce cas, aucun prêt hypothécaire n'est nécessaire. L'acheteur·euse devra démontrer la disponibilité des fonds dans un délai entendu à la promesse d’achat.
En revanche, si l'acheteur·euse n'a pas l’entièreté de la somme requise, il peut opter pour l'achat par prêt hypothécaire. Cela implique de contracter un prêt auprès d'une institution financière pour couvrir une partie ou la totalité du prix d'achat. Pour obtenir les fonds nécessaires, la partie acheteuse doit prendre contact avec son institution financière, puis entamer le processus de demande. Une étape essentielle à réaliser afin de devenir propriétaire.
Précisons que l’engagement hypothécaire se distingue de la préautorisation hypothécaire. Il s’agit d’une confirmation écrite (une lettre spécifique) qui indique qu’un prêt hypothécaire est accordé à la partie acheteuse pour l’acquisition d’une propriété, qui doit d’ailleurs prévoir l’adresse de la propriété à vendre.
Ce document comprend généralement des informations comme le montant du prêt, le taux d'intérêt, le terme du prêt, la durée de validité de l'offre et les conditions à remplir (l'évaluation de la propriété, par exemple). En ce qui concerne la preuve que la partie acheteuse doit présenter à la partie venderesse pour la réalisation de condition de financement, il s’agit d’un engagement hypothécaire final sans aucune modalité. Cette approbation hypothécaire doit être remise à la vendeuse ou au vendeur dans le délai spécifié par la condition de financement contenue dans l’offre d’achat.
N. B. : La clause de financement dans une offre d'achat sert à vous protéger en cas de refus de prêt hypothécaire. C'est une condition cruciale qui pourrait vous donner le droit d'annuler la transaction sous certaines conditions.
2. La condition d’inspection
La condition d'inspection accorde à l'acheteur·euse le temps de faire examiner la propriété avant de finaliser la transaction. Votre courtier·ère recommandé·e par Confia a l’obligation de conseiller à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un·e professionnel·le ou un·e inspecteur·rice en bâtiment. Cette clause précise la durée de la période de réalisation de la condition d'inspection, généralement une semaine. Pendant la visite, d’éventuels problèmes peuvent être identifiés par l’inspecteur·rice.
La vérification de l'état de la propriété et le repérage de problèmes pouvant influencer sa valeur, son utilité ou sa sécurité ne doivent pas être négligés. L’un des avantages est le suivant : en cas d'insatisfaction (selon des critères objectifs) suite aux résultats de l'inspection ou au refus du vendeur ou de la vendeuse de remédier aux défauts majeurs, l'inspection fournit la possibilité de se rétracter de l'offre d'achat.
Si des failles importantes non mentionnées dans la déclaration du vendeur sont soulevées par le rapport de l’inspecteur·rice, l'acheteur·euse a donc le choix de se retirer de l'offre sans pénalités financières ou alors de négocier des réparations ou une réduction de prix avec le vendeur ou la vendeuse. À noter que des termes spécifiques peuvent être inclus dans la clause.
3. La vérification des documents de la copropriété divise ou indivise
La déclaration de copropriété divise (quand il s’agit de la vente d’un immeuble détenu en copropriété divise) sert de guide au bon fonctionnement d’une copropriété.
Elle définit les droits et les devoirs des copropriétaires ainsi que les modalités de gestion des espaces communs et privatifs. En tant que référence incontournable, elle nécessite l'adhésion de toutes les personnes impliquées et se doit d’être considérée dans l’offre d’achat d’une copropriété divise. Pour la copropriété indivise (quand il s’agit de la vente d’un immeuble détenu par plusieurs personnes – en indivision), il faut consulter la convention d’indivision.
Avant de vous engager dans l'acquisition d'un bien, il est essentiel d'accorder une attention particulière à l'étude du règlement de copropriété qui fait partie de la déclaration de copropriété et de tous règlements adoptés postérieurement. Vous pouvez prévoir une clause conditionnelle dans l'offre d’achat afin de disposer du temps nécessaire pour mener une analyse approfondie de la déclaration de copropriété et de ses règlements, ou encore de la convention d’indivision, si vous avez l’intention d’acquérir une copropriété divise ou indivise.
En adoptant cette approche, vous vous prémunissez contre d'éventuelles mauvaises surprises. Vous devriez par ailleurs vous assurer que l’habitation convoitée s’aligne sur vos exigences, votre budget et votre style de vie.
4. La vente de la propriété de l’acheteur
La condition de la vente de la propriété actuelle de la partie acheteuse est annexée à l’offre d’achat lorsque la personne qui souhaite acquérir une habitation doit vendre son bien immobilier actuel avant de concrétiser l'achat d'une nouvelle demeure. Cette condition octroie la flexibilité d'éviter la charge financière de deux prêts hypothécaires simultanés, ainsi que d’échapper potentiellement aux pénalités liées au remboursement anticipé d’un prêt en cours.
Il faut noter que cette disposition peut entraver la liberté de la vendeuse ou du vendeur de persévérer dans la mise en vente de son bien. Si une telle situation se présente et que le vendeur ou la vendeuse accepte une nouvelle offre d’achat avec des conditions réalisées, l’activation de la clause de 72 heures serait enclenchée. Ainsi la partie acheteuse initiale dispose de ce délai pour finaliser la réalisation des conditions d’achat de la propriété. À défaut de réaliser les conditions dans les 72 heures, la promesse d’achat initiale devient nulle.
5. La vérification des baux (contrats de location en vigueur)
La propriété mise en vente est louée? Les parties acheteuse et venderesse doivent respecter les termes du bail existant.
Le processus d’offre d’achat résumé en 5 étapes
Pour compléter adéquatement l’offre d’achat, il est nécessaire que l’acheteuse ou l’acheteur potentiel et que le vendeur ou la vendeuse abordent plusieurs points. Grâce à l’accompagnement d’une courtière ou d’un courtier recommandé par Confia, le processus est grandement simplifié.
1. Le coût et les conditions
La partie intéressée à l'acquisition du bien doit préciser le montant qu'elle propose pour son achat, tout en détaillant les conditions financières – la condition de financement et le versement d'un acompte (si applicable).
2. L’établissement des prérequis
Avant de formuler une offre d’achat, les parties impliquées peuvent négocier certaines clauses, qui comprennent notamment les inclusions et exclusions, la date de signature de l’acte de vente et la date d’occupation par la partie acheteuse.
3. L’acte de signature
Une fois que toutes les sections ont été complétées par le courtier et signée par l'acheteur ou l'acheteuse, le document sera transmis au courtier inscripteur. Le délai de réponse accordé à la partie venderesse doit aussi être spécifié.
4. Les responsabilités de chaque partie
Des garanties mutuelles définissent clairement les responsabilités de chaque partie dans la transaction immobilière.
La partie acheteuse s’engage à assumer certains frais et honoraires, comme ceux liés à l'acte de vente.
La partie venderesse s'engage à remettre la propriété dans le même état qu’elle était lors de la dernière visite des futurs propriétaires, ainsi qu'à fournir un titre de propriété et un certificat de localisation valide.
5. Les prérequis respectés
Le délai de réalisation des conditions commence à courir le jour suivant l’acceptation de l’offre d’achat et l’immeuble est considéré comme vendu une fois que toutes les conditions sont satisfaites.
Les implications légales de l’offre d’achat
Une fois que la promesse d'achat a été remise à la courtière ou au courtier immobilier, ou à la personne qui vend par elle-même, il n’est pas recommandé de changer d'avis. Le retrait d'une offre n'est généralement possible qu'à certaines conditions spécifiées par la loi.
Après réception de l'offre, la vendeuse ou le vendeur a le droit d'accepter, de refuser ou de faire une contre-offre dans le délai d’acceptation qui est habituellement de 24 à 72 heures. Si la partie venderesse accepte, l'offre devient un contrat. En cas de refus ou de non-réponse, l’offre devient caduque, libérant l'acheteur ou l’acheteuse de tout engagement.
Offres multiples : comment se distinguer?
Il peut arriver que la partie venderesse reçoive plusieurs offres d’achat sur sa propriété – les fameuses offres multiples. La négociation et la surenchère entrent alors dans l’équation. La partie acheteuse doit augmenter ses chances de se démarquer, car le choix final revient au propriétaire.
Améliorer votre offre d’achat
Élaborer une offre attrayante tout en ayant ses limites financières en tête : tel est le défi. Cette procédure compétitive amène les acheteur·euses à proposer des prix plus élevés. Il s’agit d’une option à considérer. Cependant, n’oubliez pas que plusieurs autres facteurs sont pris en compte. La date de clôture, les conditions inscrites à l’offre d’achat et une lettre d’accompagnement peuvent faire la différence dans le processus de sélection.
Joindre une lettre de présentation à l’offre d’achat
Il est conseillé de jumeler une lettre de présentation à une offre d’achat afin d’exprimer votre intérêt pour la propriété convoitée. Vous pourrez décrire brièvement qui vous êtes, expliquer vos motivations d'achat (comme l'emplacement ou les caractéristiques spécifiques de la maison) et détailler vos conditions d'offre (prix, délais, inspections...).
Songez à inclure des éléments personnels pour montrer votre fiabilité et votre réelle volonté. Terminez par une note positive et vos coordonnées.
Propriétaire en désaccord
C’est à la vendeuse ou au vendeur de sélectionner l’offre d’achat qui lui convient. Il peut arriver que l’offre déposée demande à être ajustée ou encore qu’elle soit refusée.
Les raisons possibles du refus ou de la caducité de l’offre
Prix insatisfaisant L'offre est jugée trop basse. Dans ce cas, la vendeuse ou le vendeur peut décider de faire une contre-proposition avec un prix plus élevé ou des conditions différentes.
Conditions non acceptables Des demandes spécifiques ne plaisent pas au propriétaire.
Concurrence Une autre offre est préférée.
Doutes sur la solvabilité La personne propriétaire a des inquiétudes quant à la capacité de paiement de l'acheteur·euse.
Problèmes de titre de propriété Des problématiques juridiques affectent l’immeuble.
Délais inacceptables Les délais de clôture ou d’occupation de la vente ne conviennent pas à la personne propriétaire.
Désaccords sur les inclusions et exclusions Des différends sur ce qui est inclus ou exclu dans la vente entraînent un refus.
Motivations personnelles Des facteurs individuels influencent la décision – préoccupations familiales ou choix émotionnels (comme les préférences du vendeur ou de la vendeuse), par exemple.
Que faire en cas de refus de l’offre d’achat?
Comprendre les raisons Demandez à votre courtier·ère des explications sur le refus pour bonifier votre offre en conséquence.
Reconsidérer l’offre Soyez prêt·e à ajuster le prix ou les conditions pour rendre l'offre plus attrayante.
FAQ
Quelle est la différence entre une offre d'achat et une promesse d'achat?
Ce sont des termes utilisés de manière interchangeable. L’offre d’achat (ou promesse d’achat) ne doit toutefois pas être confondue avec l’acte de vente, signé devant notaire. Cette action entraîne la passation du titre de propriété, donc le transfert du droit de propriété de la partie venderesse à la partie acheteuse en contrepartie du prix payé par l’acheteur·euse.
Où peut-on consulter un formulaire d’offre d’achat?
En ligne, sur le site de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui détaille les ressources adéquates et des conseils sur la façon de rédiger une offre d'achat. Les formulaires peuvent être consultés, mais vous ne pouvez pas vous en servir. Ce sont les courtières et courtiers qui fournissent les documents à utiliser dans une transaction immobilière.
Un propriétaire a-t-il le droit de rejeter une offre d’achat?
Oui. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une offre d’achat pourrait être refusée : le prix proposé, les conditions de la vente, la situation financière de la partie acheteuse, etc.
Quelles sont les étapes importantes d'une offre d’achat?
Le budget Fixez le prix que vous êtes prêt·e à offrir, en considérant la valeur du bien immobilier et votre situation financière.
Les termes et conditions Définissez avec votre courtier·ère les conditions de l'offre, la date de clôture et les autres termes importants.
Les conditions Précisez des conditions, comme une inspection réussie ou l'approbation du financement.
Les délais Spécifiez les délais pour la réponse à l’offre d’achat, les inspections, le financement, etc.
La négociation Un·e courtier·ère qui connaît bien vos intérêts pourra agilement mettre en action son savoir-faire pour maximiser l’atteinte de vos objectifs.
Réalisation de la transaction Une fois les termes acceptés, votre courtier·ère vous accompagnera afin d’orchestrer la suite pour clore la vente en honorant les délais et les conditions établies… puis célébrez!
Afin de recevoir un accompagnement personnalisé à chacune de ces six étapes, trouvez la courtière ou le courtier immobilier pour votre projet.
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